Geldwäschegesetz

Zeitpunkt der Identifikation – § 11 Abs. 2 GewO

Eine zentrale Änderung des Gesetzes betrifft den Zeitpunkt der Identifikation des Vertragspartners. Bisher musste der Maklerkunde bei Begründung der Geschäftsbeziehung identifiziert werden. Da der Maklervertrag bereits zu einem sehr frühen Zeitpunkt zustande kommt. Und zwar in der Regel dann, wenn der Makler auf eine Anfrage eines Interessenten aufgrund eines Inserates etwa mit einem Besichtigungstermin antwortet. In der Konsequenz musste grundsätzlich jeder Interessent bereits vor der ersten Besichtigung identifiziert werden. Dies hat für die Immobilienmakler einen enormen Aufwand bedeutet. Zudem haben die meisten Interessenten mit Unverständnis reagiert.

 

Nach der Neuregelung muss die Identifikation der Vertragsparteien des Kaufgegenstandes dann erfolgen, sobald der Vertragspartner des Maklervertrages ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages äußert und die Kaufvertragsparteien hinreichend bestimmt sind.

 

Von einem ernsthaften Kaufinteresse ist nach der Gesetzesbegründung spätestens dann auszugehen, wenn eine der Kaufvertragsparteien von der anderen Kaufvertragspartei (gegebenenfalls über Dritte) den Kaufvertragsentwurf erhalten hat. Darüber hinaus kann ein ernsthaftes Interesse am Abschluss des Kaufvertrags angenommen werden, wenn der (voraussichtliche) Käufer mit dem (möglichen) Verkäufer oder dem Makler eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag abgeschlossen oder eine Reservierungsgebühr an den Makler entrichtet hat.

 

Bisher wurde teilweise vertreten, dass nur derjenige identifiziert werden muss, der nach Abschluss des Kaufvertrages auch eine Provision schuldet. Mit der Neuregelung ist ausdrücklich geregelt, dass beide Parteien des Kaufvertrages identifiziert werden müssen, unerheblich wer die Provision schuldet.

 

Oftmals hat der Makler jedoch ein Interesse daran, den Verkäufer bereits vorher zu identifizieren, etwa zum Zeitpunkt des Maklerauftrages. Bisher war dies nicht problematisch, da die Identifikation an die Begründung der Geschäftsbeziehung anknüpfte. Formal darf der Immobilienmakler nach der aktuellen Regelung erst identifizieren, wenn beide Parteien des Kaufvertrages hinreichend feststehen. Will der Makler den Verkäufer vorher identifizieren, indem der Personalausweis eingesehen oder kopiert wird, kann er sich nicht auf das Geldwäschegesetz berufen. Es gelten die allgemeinen Regelungen des Datenschutzes sowie der speziellen Gesetze, die den Personalausweis und den Reisepass regeln. Nach einer Mitteilung des Bundesinnenministeriums gilt der Grundsatz, dass eine Kopie nur erforderlich ist, wenn eine Einsichtnahme und ein anschließender Vermerk der Daten nicht ausreichen. Dies dürfte vor allem bei Ausländern der Fall sein. In der Konsequenz bedeutet dies, dass der Immobilienmakler bei Erhalt des Maklerauftrages vom Verkäufer seinen Ausweis einsehen und Notizen anfertigen darf. Sobald ein Käufer gefunden ist, muss entsprechend identifiziert werden.

 

Umfang der Identifizierung

Nach der Neuregelung ist der Immobilienmakler gezwungen, die zur Identifikation vorgelegten Dokumente (nat. Person: Personalausweis; Unternehmen Handelsregisterauszug, Gründungsdokumente etc.) vollständig zu kopieren oder abzufotografieren. Bei den Dokumenten muss es sich um Originale handeln. Ein bloßes Notieren genügt nicht mehr § 8 Abs. 2 GwG. Schwärzungen sind unzulässig.

 

Zudem gibt es weitere Sorgfaltspflichten, die bei der Identifikation zu beachten sind (§ 10 Abs. 1 GwG).

 

• Handelt die auftretende Person für sich selbst? Vertreter und Bote sind zu identifizieren.

• Tritt jemand im fremden Namen auf, ist zu prüfen, wer der wirtschaftlich Berechtigte ist.

• Handelt es sich bei dem Vertragspartner um eine Politisch exponierte Person (PEP)? Konsequenz: verstärkte Sorgfaltspflichten

 

Zur Erfassung der wesentlichen Daten sollte der Immobilienmakler einen Dokumentationsbogen verwenden. Das Regierungspräsidium Gießen hat hier zwei Bögen zur Verfügung gestellt, die verwendet werden könnten (Personengesellschaften/jur. und nat. Person/Einzelunternehmer). Der IVD empfiehlt, diese zu verwenden.

 

(Quelle: IVD)